החלטה בתיק ה"פ 9751-10-12

1.      בפניי בקשה, מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן - "חוק המקרקעין"), לרשום הערת אזהרה המודיעה על קיומו של ההליך המשפטי העיקרי בין הצדדים.

הליך עיקרי זה עוסק בשאלת הבעלות של הצדדים על 60 אחוזים מן הבניין המצוי באזור התעשייה גבעת שאול, ברח' בית הדפוס 22, גוש 30262 חלקה 136, בירושלים. זכויות אלו (אותם 60 אחוזים מן הבניין כולו) צמודות לזכויותיה של קרתא - חברה לפיתוח מרכז ירושלים בע"מ (להלן - "קרתא"), אשר העבירה אותן, בהסכם מכר למשיבה 2, חב' אור רויאל השקעות בע"מ (להלן - "אור" או "המשיבה").

2.      יידוע צדדים שלישיים על קיומו של הליך תלוי ועומד בין הצדדים, היה נחוץ, לטענת המבקש, בכדי למנוע התנצחויות עתידיות עם צדדים שלישיים, אשר יטענו, בבוא העת, כי נמנעה מהם הידיעה כי המבקש, פועל ועומד על זכויותיו הנטענות. 

3.      לטענת המבקש, אם לא תירשם ההערה בדבר ניהול הליך משפטי בעניין, יתאפשר, בין היתר, רישום הערת אזהרה לזכותו של צד ג', כגון: מוסד בנקאי, אשר יגרום לסיכול מתן הסעד העיקרי המבוקש בתביעתו הראשית של המבקש (הוא ההכרה בזכויותיו באותם 60 אחוזים האמורים).

4.      וכך הסביר את בקשתו, בעמ' 5 לסיכומים בבקשה למתן סעד זמני: "בהעדר הערת אזהרה אודות עצם קיומו של ההליך העיקרי... כל מי שיתקשר עם אור רויאל בעסקה בנוגע למקרקעין דנן יעשה זאת בהסתמך על מרשם נקי (ללא תיעוד זכות או טענה לזכות מצד המבקש), ויטען, כמובן, לזכות נקיה שנרכשה בתמורה ובתום לב. על פי דיני העסקאות הנוגדות, כל צד רחוק שינהג, כאמור, יגבר על זכויותיו של המבקש, ויאיין אותן".

5.      בקשתו של המבקש, נסמכת, לטענת ב"כ המבקש, על הנתונים הבאים (עמודים 2-6 לבקשתו):

א.      המבקש רכש, ביום 19.12.88, חלק מהזכויות בנכס (חלקת משנה 6), והוא זכאי, כיום להירשם כבעליהן. במקביל, רכשה קרתא את חלקות המשנה 12-29 בנכס. 

ב.       בשנת 1992, נכרת בין קרתא לבין המבקש הסכם למכירה למבקש של הזכויות של חב' קרתא, הממוקמות בגג הבניין ובחצר, אשר היו צמודות לחלקות המשנה אותן רכשה חב' קרתא. 

ג.        לאחר מכן, נקלעה קרתא להליכי חדלות פירעון, ומונה לה, כמנהל מיוחד, עו"ד  יצחק מולכו. בשנת 2012 נרשמו זכויותיה של חברת קרתא בחלקות המשנה השייכות לה.

ד.       במסגרת ההליכים למימוש נכסיה של חב' קרתא, הוציא המנהל המיוחד את זכויות החברה למכרז, תוך ציון טענתו של המבקש. בהתאם, נרשמו בנוסח הסכם המכר לחתימתו של קונה פוטנציאלי (הצהרות הקונה), הדברים הבאים:   

"כי ידוע לו שישנו צד ג' הטוען שהחברה מכרה לו את כל זכויותיה ברכוש המשותף בגג ובחצר הבנין על פי הסכמים מיום 9.5.91 ומיום 3.2.92 ... הקונה מצהיר כי הוא לא יבוא כלפי המנהל המיוחד ו/או החברה ו/או הכונס הרשמי בכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה הנוגעת לזכויות האמורות כי הוא נכנס בנעלי קרתא לעניין זכויותיה וחובותיה על פי ההסכמים הנ"ל...".   

ה.      המבקש, הגיש המרצת פתיחה (ההליך העיקרי לבקשה שבפניי) לבית המשפט, בה הוא עותר לקבוע כי הוא בעל הזכויות, לרבות: זכויות הבניה, בגג המבנה ובחצר המבנה בחלקה 136 בגוש 30262 - זכויות הצמודות לחלקות המשנה 12-29 באותו הגוש, והשייכות כיום לאור (המשיבה). 

ו.        ביום 23.9.12, נחתמה על ידי כב' השופט דוד מינץ, לבקשתו של ב"כ המנהל המיוחד, פסיקתא, לרישום הערת אזהרה על תת חלקות 12-29, לטובת המשיבה ולטובת הבנק למשכנתאות אשר העמיד לרשותה את המשכנתא.

6.      המנהל המיוחד הביע דעתו, ביום 17.12.12, כי הוא איננו רואה עצמו צד לסכסוך שבין הצדדים, ואין לו כל עמדה לגופו של עניין. המנהל המיוחד, יקיים, בסופו של ההליך שבין הצדדים, את כל שיורה לו בית המשפט.

7.      בנוסף, צירף המנהל המיוחד מסמכים, אשר נמצאו בתיקי קרתא, ואשר יש בהם כדי לשפוך אור על העניין שבמחלוקת. מסמכים אלו נוגעים, בעיקרם, לתביעתו העיקרית של המבקש בהמרצת הפתיחה, והם עשויים לעזור בענייננו, בהכרעה בדבר סיכוייה של התובענה העיקרית להתקבל.

8.      אציין, קודם לכל, כי נחה דעתי, בהתאם למסמכים שהוגשו מטעם הצדדים, כי קיימת שאלה ממשית הראויה לדיון, במסגרת ההליך העיקרי, בין הצדדים.  ניסוחה של תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד - 1984, מאפשר לבית המשפט ליתן סעד זמני, "אם שוכנע [בית המשפט ] על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה".

9.      לצורך אומדן או הערכה של סיכויי התובענה העיקרית, צריך בית המשפט להשתכנע בשנים:

א. קיום עילת תביעה ממשית בתובענה העיקרית;

ב. בסיס ראייתי לקיומה של עילת התובענה העיקרית .